전세 계약 시 주의사항, 사기 예방 방법, 계약서 작성 요령

전세 계약 시 주의사항은 반드시 알아야 하는 필수 정보입니다.

수천만 원, 많게는 억 단위의 전세 보증금이 걸려 있기 때문에,
조금만 부주의해도 큰 피해를 입을 수 있습니다.

이 글은

• 부동산 실무 경험
• 법률 자문 사례
• 최신 전세 관련 트렌드

를 종합하여,
최신이고 정확한 정보를 알려드리려고 합니다.

1. 전세 계약 사기 예방 방법부터 철저히 체크하세요

1) 전세 계약 사기는 왜 생길까?

• 소유자가 아닌 사람이 임대인 행세
• 근저당이 과다 설정된 주택
• 집주인이 보증금 받고 잠적하는 경우

요즘에는 '깡통 전세'(집값보다 보증금이 더 높은 상황) 피해도 증가하고 있습니다.

2) 사기를 예방하는 5가지 방법

1. 등기부등본 필수 열람

• 인터넷등기소 [ 바로가기👆 ] 즉시 확인
• 소유자명, 근저당권, 가압류 여부 체크

2. 임대인 신분증 실물 대조

• 계약 상대방과 등기부 소유자 이름 일치 여부 확인

3. 계약금 이체 주의

• 반드시 집주인 본인 명의 통장으로 입금

4. 공인중개사 자격 여부 확인

• 국토부 등록 공인중개사 조회 가능

5. 현장 직접 방문 확인

• 관리비 체납 여부, 실제 거주 여부 등 점검

2. 전세 보증금 반환보증 가입은 선택이 아니라 필수입니다

1) 전세보증금 반환보증이란?

전세 계약 종료 후
집주인이 보증금을 돌려주지 못하면,
보증기관이 대신 돌려주는 제도입니다.

2) 대표 보증기관

• HUG (주택도시보증공사) [ 바로가기👆 ]
• SGI서울보증 [ 바로가기👆 ]

 

3) 반환보증 가입 절차

1. 전입신고 + 확정일자 확보
2. 전세계약서, 주민등록등본 등 서류 준비
3. 보증기관 홈페이지나 지점 방문 신청
4. 보증료 납부 (보증금의 0.1~0.3%)
5. 보증 증서 발급

예시:
보증금 2억 원 → 연 보증료 약 20만~60만 원

4) 반환보증 가입 시 유의사항

• 계약 후 최대한 빨리 가입
• 집의 근저당권, 압류 여부 확인 필요
• 가입 가능 여부 사전 확인 필수

Tip: 반환보증 가입은 내 보증금을 지키는 '보험'입니다. 반드시 가입하세요.

3. 전세 계약서 작성 요령 확실히 알아두세요

1) 전세계약서에 반드시 들어가야 할 항목

1. 임대인·임차인 정보

• 이름, 주소, 주민등록번호

2. 보증금 및 월세, 관리비

• 금액 명확히 구분

3. 계약 기간

• 시작일과 종료일

4. 특약사항

• 수리 책임, 옵션 여부, 중도 해지 조건 등 구체적으로 작성

5. 확정일자 부여

• 주민센터에서 계약서 지참 후 신청

2) 계약서 작성 시 주의할 점

• 구두 약속은 반드시 문서로 작성
• 옵션(에어컨, 냉장고 등) 포함 여부 체크
• 관리비 체납 여부 확인

전문가 조언

"확정일자는 내 보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 강력한 장치입니다."

4. 전세 계약 중도 해지 시 대응 방법

1) 임차인이 계약 기간 중 해지하고 싶을 때

전세계약은 '기간의 정함'이 있는 계약입니다.
따라서 임차인이 일방적으로 해지할 수 없습니다.

하지만, 다음 조건을 충족하면 가능합니다.

1. 대체 임차인 구하기

• 새 세입자를 직접 찾아야 합니다.

2. 임대인 동의 얻기

• 새 임차인 조건에 대해 임대인의 동의 필요

3. 중도 해지 합의서 작성

• 계약 종료일, 보증금 반환 시기 명시

4. 추가 중개수수료 문제 정리

• 새로운 세입자 소개 시 발생할 수 있는 수수료 문제 협의

2) 법적 근거

• 민법 제535조: '정당한 사유 없는 중도 해지 불가'
• 하지만 새 세입자를 합리적 조건으로 소개한 경우, 임대인은 거절하기 어렵습니다.

Tip:
중도 해지시 '문서화'는 필수입니다.
전화나 문자만으로 합의하지 마세요.

5. 전세 계약시 집주인 확인 방법은 필수 절차입니다

1) 집주인 확인 체크리스트

1. 등기부등본 발급

• 소유자 명의, 권리관계 확인

2. 신분증 실물 확인

• 소유자 본인 여부 직접 확인

3. 공동소유 여부 확인

• 공동소유일 경우 모두의 동의 필요

4. 위임 계약 주의사항

• 위임장, 인감증명서, 위임자의 신분증 모두 검토

2) 주의해야 할 특수 케이스

• 상속 부동산: 모든 상속인 동의 필수
• 법인 소유: 법인 등기사항전부증명서 필요

전문가 조언

"집주인을 제대로 확인하지 않으면, 계약 무효로 피해를 볼 수 있습니다."

 

6. 결론: 전세 계약 시 주의사항을 철저히 챙기자

 

전세 계약은 간단해 보여도,
수천만 원이 걸린 중요한 계약입니다.

🏷️오늘 정리한 핵심 체크리스트

✅ 등기부등본 열람
✅ 집주인 신원 확인
✅ 전세 보증금 반환보증 가입
✅ 확정일자 확보
✅ 계약서에 특약사항 명시
✅ 중도 해지 대비책 마련

이 과정을 철저히 지키면
전세 사기, 보증금 미반환, 분쟁 리스크를
현저히 줄일 수 있습니다.