부동산 계약서 작성 팁 및 특약사항 꼭 넣어야 할 항목

부동산 계약을 할 때 많은 사람들이 계약서만 작성하면 모든 게 끝났다고 생각합니다.
하지만 진짜 중요한 것은 "특약사항"입니다.

특약사항은 계약 당사자 간 별도로 합의한 내용을 명시하는 부분으로,
나중에 분쟁이 생겼을 때 가장 강력한 증거가 됩니다.

이 글에서는
부동산 전문가 상담 경험과
실제 계약 분쟁 사례를 바탕으로,
부동산 계약서에 꼭 넣어야 할 특약사항을
모바일에서도 읽기 쉽도록 정리했습니다.

📢 부동산 계약서 특약사항이 왜 중요한가요?

• 계약서 본문은 표준 양식이라 세부 상황을 담기 어렵습니다.
• 특약사항을 통해 계약 당사자의 구체적인 약속을 문서화할 수 있습니다.
• 분쟁 발생 시, 특약사항은 계약 해석의 기준이 됩니다.

Tip:
특약사항은 말로만 하지 말고 반드시 '서면'으로 명확히 남겨야 법적 효력을 가집니다.

📌 부동산 계약서에 꼭 넣어야 할 특약사항 10가지

1. 잔금일 이전 하자 수리 의무

내용 예시

"잔금 지급 전까지 발견된 모든 하자에 대해 임대인은 수리 완료해야 하며, 미수리 시 수리비를 공제 후 잔금 지급한다."

 

왜 중요할까?

• 입주 전 하자 수리 문제로 분쟁이 매우 자주 발생합니다.
• 사전에 수리 책임을 명확히 하면 입주 후 갈등을 줄일 수 있습니다.

2. 임대차 목적물 상태 확인

내용 예시

"냉장고, 세탁기, 에어컨 등 제공 옵션은 현재 정상 작동 상태임을 확인하며, 인도 시 고장 발생 시 임대인이 수리한다."

 

왜 중요할까?

• 옵션 품목 작동 여부 분쟁 방지
• 고장 여부를 계약서에 명시하면 나중에 책임 소재가 명확해집니다.

3. 관리비 체납 여부 및 책임

내용 예시

"계약 체결 시점 기준 관리비 체납이 있을 경우, 해당 체납분은 임대인이 책임진다."

 

왜 중요할까?

• 입주 후 갑작스럽게 체납 관리비 고지서를 받는 상황을 예방합니다.

4. 선순위 권리 및 근저당권 책임

내용 예시

"계약 체결 후 본 계약 주택에 대한 추가 담보 설정 및 처분을 금지하며, 이를 위반할 경우 계약은 무효로 한다."

 

왜 중요할까?

• 계약 후 집주인이 추가로 담보대출을 받으면, 내 보증금 반환이 위험해집니다.

5. 전입신고 및 확정일자 취득 보장

내용 예시

"잔금 지급 후 즉시 전입신고 및 확정일자 취득이 가능함을 보장하며, 이를 방해할 경우 임대인은 배상 책임을 진다."

 

왜 중요할까?

• 전입신고 및 확정일자는 보증금을 법적으로 보호받는 핵심 절차입니다.

6. 중도 계약 해지 조건 명시

내용 예시

"임차인은 부득이한 사정으로 중도 해지 시, 대체 세입자를 구하는 경우 위약금을 면제받을 수 있다."

 

왜 중요할까?

• 중도 해지시 위약금이나 보증금 손실을 최소화할 수 있습니다.

7. 입주 전 청소 및 원상복구

내용 예시

"임대인은 입주 전 전문 업체를 통한 청소를 완료해야 하며, 벽지 및 바닥 손상 부분은 원상복구한다."

 

왜 중요할까?

• 지저분한 집을 인수받지 않기 위해
• 입주 스트레스를 줄이기 위해

8. 계약 해제 및 위약금 조항

내용 예시

"잔금 지급 전 일방적 해제 시 계약금의 배액배상 또는 계약금 몰취 규정 적용한다."

 

왜 중요할까?

• 상대방이 일방적으로 계약을 파기했을 때 내 손해를 줄일 수 있습니다.

9. 양도·전대 금지 조항

내용 예시

"임차인은 임대인의 사전 서면 동의 없이 제3자에게 전대하거나 양도할 수 없다."

 

왜 중요할까?

• 불법 전대나 문제 발생을 방지할 수 있습니다.

10. 기타 별도 약정사항

예를 들면,

• 반려동물 허용 여부
• 주차 공간 보장 여부
• 화재보험 가입 의무

이 부분은 계약 목적물과 계약자의 상황에 따라 추가 작성해야 합니다.

📑 특약사항 작성 시 주의할 점

• 구체적이고 명확하게 작성해야 합니다.
  (모호한 표현 금지: 예를 들어 "가능한 한 빠른 시일" 대신 "입주일 기준 3일 이내"로 명시)
• 양 당사자 모두 서명, 날인 필수입니다.
  (특약사항은 본 계약서와 동등한 법적 효력이 있으므로 서명 누락 주의)
• 가능하면 중개사를 통해 객관적으로 정리하세요.
  (감정 싸움 방지를 위해 중립적인 제3자 입회 권장)

🏷️ 결론: 부동산 계약서에 특약사항은 내 권리를 지키는 가장 확실한 방법입니다

 

부동산 계약을 안전하게 체결하고,
추후 분쟁을 예방하기 위해서는
특약사항을 꼼꼼히 작성하는 것이 필수입니다.

✅ 하자 수리 책임
✅ 관리비 체납 여부
✅ 확정일자 보장
✅ 중도 해지 조건
✅ 옵션 품목 상태 확인

이 다섯 가지는 기본입니다.

특약사항 없이 계약하면, 나중에 아무리 억울해도 소송에서도 이기기 어렵습니다.
따라서 계약 시에는 ‘혹시나’를 대비하여 특약을 꼼꼼히 챙기세요.