부동산 매매 후 하자발견 보수 기간 청구방법

부동산 계약 후 입주했는데,
곰팡이, 누수, 벽지 훼손 등 '하자'를 발견하는 경우가 많습니다.

이때 가장 중요한 것은 빠른 하자 발견과 정확한 보수 청구 방법입니다.

이 글은

• 부동산 전문 변호사 상담 경험
• 실제 하자 분쟁 사례
  를 바탕으로 작성한
  최신, 정확한, 실질적인 가이드입니다.

🔗 부동산 하자란 무엇인가요?

하자(瑕疵)란
매매 또는 임대 목적물에
계약 당시 약속한 상태와 다르게 문제가 있는 것을 말합니다.

대표적인 부동산 하자 사례

 

• 누수, 결로, 곰팡이
• 벽지, 장판 찢어짐
• 보일러, 에어컨 고장
• 수도, 전기 불량
• 주차장 누수, 엘리베이터 고장

Tip:
보이는 하자뿐만 아니라,
숨겨진 하자(=은닉 하자)도 포함됩니다.

🏷️ 부동산 하자 보수 청구를 위해 가장 먼저 해야 할 일

1. 하자 발견 즉시 증거 확보

• 사진 촬영: 하자 부위를 다양한 각도에서 촬영
• 영상 촬영: 누수나 소리 문제는 동영상으로 기록
• 전문가 진단서: 필요한 경우, 누수탐지업체, 전기기사 등 전문가 의견서 준비

Tip:
하자 상태를 객관적으로 입증할 수 있어야 합니다.

2. 집주인 또는 매도인에게 통보

구두 통보만 하면 안 됩니다.

• 내용증명 우편 보내기
• 문자, 카톡으로 기록 남기기

내용증명 작성 예시

"본인은 2025년 4월 28일 귀하로부터 인수한 부동산에 대하여 하자를 발견하였으며, 이의 수리 및 원상회복을 요청합니다. 하자 항목은 다음과 같습니다: (구체적으로 명시). 요청일로부터 7일 이내에 보수 조치 바랍니다."

 

왜 중요할까?
→ 추후 법적 분쟁 시, 하자 통보 및 요청 기록이 핵심 증거가 됩니다.

3. 협의하여 보수 방법 결정

• 임대인이 직접 수리하거나
• 수리비를 임차인이 부담하고 추후 청구하는 방식

주의사항

• 집주인 동의 없이 무단으로 수리하고 비용 청구하는 것은 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.
• 반드시 '사전 협의' 후 진행해야 합니다.

📢 부동산 하자 보수 청구 방법 3단계

1단계: 하자 발견 및 증거 확보

• 입주 후 최대한 빠르게 하자를 점검
• 2주 이내 발견한 하자는 계약 전 하자로 간주하는 경우가 많습니다.

2단계: 하자 통지 및 수리 요구

• 내용증명, 문자, 카톡으로 하자 사실과 수리 요청 통보
• 가급적 구체적인 수리 기한 제시 (예: "7일 이내 보수 요청")

3단계: 불이행 시 조치

집주인이 보수에 응하지 않으면?

• 직접 수리 후 비용 청구 가능
  (단, 사전 통보 및 자료 보관 필수)
• 민사 소송 제기 가능
  (보수청구권 행사 또는 손해배상청구)

Tip:
법적 소송을 준비할 경우, 변호사 상담을 통해 대응 방향을 정하는 것이 유리합니다.

📌 부동산 하자 보수 청구 시 꼭 알아야 할 법적 기준

매매계약 vs 임대차계약

• 매매계약: 민법 제580조 하자담보책임 적용
• 임대차계약: 민법 제623조 목적물 유지·수선 의무 적용

하자담보책임 기간

• 매매: 잔금일로부터 6개월 이내 (민법 제580조)
• 임대: 계약 기간 동안 (수선이 필요할 정도의 하자는 임대인이 수리)

주의:

• 하자를 알고도 계약한 경우, 매수인은 손해배상을 청구할 수 없습니다.
• 숨겨진 하자(은닉 하자)는 계약 후 발견 시에도 청구 가능합니다.

📑 하자 보수 청구 사례로 알아보기

사례 1: 입주 후 누수 발견

• 입주 2주 만에 화장실 천장에서 누수 발생
• 사진, 영상 확보
• 집주인에게 내용증명 발송
• 수리비 견적서와 함께 손해배상 청구
• 최종적으로 집주인이 수리비를 전액 지급

포인트
→ 누수는 구조적 문제일 수 있어 즉시 대응 필요

 

사례 2: 옵션 고장(에어컨 불량)

• 계약 당시 옵션 포함 명시
• 입주 후 에어컨 작동 불능
• 집주인에게 통보했으나 응답 없음
• 수리 후 영수증 첨부하여 비용 청구

포인트
→ 계약서에 '옵션 정상 작동 보장' 특약사항을 넣었다면 더 유리합니다.

💡 부동산 하자 보수 청구 시 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 작은 하자도 청구할 수 있나요?

→ 네, 가능합니다.
단, 하자가 경미하다면 수리비를 청구할 때 비용 대비 실익을 따져야 합니다.

Q2. 집주인이 하자 책임을 거부하면 어떻게 하나요?

→ 내용증명 발송 → 미이행 시 민사 소송 제기 가능
(소송 전 변호사 상담 추천)

Q3. 수리비를 먼저 지출해도 되나요?

→ 가능하지만, 사전 통보 및 합의가 있어야 합니다.
임의로 수리하면 비용 청구가 어려울 수 있습니다.

📒 결론: 하자 발견 즉시 대응하고 증거를 남기세요

부동산 계약 후 하자를 발견하면,
빠른 통보, 정확한 증거 확보, 사전 협의가 필수입니다.

✅ 입주 즉시 하자 점검
✅ 사진, 영상, 진단서 확보
✅ 집주인 통보 및 내용증명 발송
✅ 사전 합의 후 수리 진행
✅ 불응 시 민사소송 가능

이 5단계만 지키면,
하자 보수 문제로 인한 스트레스와 금전적 피해를 크게 줄일 수 있습니다.