전세계약 갱신할 때 꼭 확인해야 할 8가지 항목

전세로 거주하는 경우, 계약 기간이 만료되면 자연스럽게 갱신을 고려하게 됩니다.
하지만 단순히 기간만 연장한다고 끝나는 것이 아닙니다.

전세계약 갱신할 때는 반드시 체크해야 할 중요한 항목들이 있습니다.

이 글은

• 부동산 전문 변호사 상담 사례
• 최근 전세법 개정 내용
• 실거래 현장 경험

을 기반으로 작성된
가장 정확하고 최신 가이드입니다.

🏷️ 전세계약 갱신할 때 기본적으로 알아야 할 것

 

전세계약 갱신은
'자동 갱신'과 '합의 갱신' 두 가지 경우가 있습니다.

자동 갱신 요건

• 임차인이 계약 만료 6개월~2개월 전까지 갱신 거절 의사를 밝히지 않은 경우
• 임대인이 별다른 거절 사유 없이 갱신을 거절하지 않은 경우

※ 2021년 7월부터 시행된 임대차 3법(계약갱신청구권제) 덕분에 임차인이 1회에 한해 계약 갱신을 청구할 수 있습니다.

📑 전세계약 갱신할 때 꼭 확인해야 할 8가지 항목

1. 계약갱신청구권 행사 여부

Q. 계약갱신청구권을 언제 행사해야 하나요?

• 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 행사
• 서면, 문자, 이메일 등 '증거'가 남는 방식 권장

Tip:
구두로만 요청하면 분쟁 시 증거가 부족할 수 있습니다.

2. 새로운 전세보증금 조정

Q. 보증금 인상은 어느 정도까지 가능한가요?

• 계약갱신청구권을 행사하는 경우, 5% 이내 인상만 허용됩니다.
• 신규 계약이라면 제한 없이 협의 가능합니다.

보증금 인상 시 필수 확인 사항

• 인상 금액 명확히 기재
• 잔금 지급일 명시
• 인상된 보증금에 맞춰 반환보증 가입 여부 재확인

3. 전입신고 및 확정일자 갱신

Q. 기존 전입신고는 유효한가요?

• 기존 주소지를 유지하는 경우, 전입신고는 별도 갱신할 필요 없습니다.
• 하지만 확정일자는 새로 받아야 안전합니다.

왜 확정일자를 다시 받아야 할까?

• 새 계약서 작성 시, 기존 확정일자는 무효화될 수 있기 때문입니다.

4. 기존 계약서 재작성 여부

Q. 꼭 새로운 계약서를 써야 하나요?

• 권장합니다.
• 구두 합의나 문자만으로 갱신하면 추후 분쟁이 발생할 수 있습니다.

새 계약서 작성 시 필수 항목

• 계약금, 잔금, 기간 정확히 명시
• 특약사항 추가 기재
• 임대인·임차인 서명 및 날인

5. 특약사항 다시 점검

갱신 시 새롭게 추가해야 할 특약사항 예시

• 하자 수리 의무
• 관리비 체납 문제
• 옵션 품목 작동 여부
• 반려동물 관련 조건

Tip:
갱신은 기존 계약을 단순 연장하는 것이 아니라, 새로 계약을 다시 체결하는 것처럼 꼼꼼히 점검해야 합니다.

6. 건물 하자 및 상태 점검

Q. 입주 때와 비교해 하자가 발생했나요?

• 벽지, 바닥, 천장 누수, 보일러, 수도, 가스 점검
• 하자가 있으면 갱신 전에 수리 요구

주의사항

• 하자 상태를 사진이나 영상으로 기록
• 집주인에게 내용증명 등으로 수리 요구

7. 보증금 반환보증 가입 여부 재검토

 

Q. 갱신 후에도 보증금 반환보증 가입이 유지되나요?

• 기존 보증 가입 기간과 갱신 후 기간이 일치하지 않을 수 있습니다.
• 갱신 시 추가 보증료를 납부해야 하는 경우가 많습니다.

필수 확인사항

• 보증기관에 갱신 사실 통보
• 추가 보증료 납부 여부 확인
• 보증 증서 재발급 여부 점검

8. 세금 및 관리비 체납 여부 확인

Q. 집주인이 세금 체납 시 문제가 될 수 있나요?

• 임대인의 세금 체납이 심할 경우, 주택이 경매에 넘어갈 수 있습니다.
• 이 경우, 임차인도 보증금 반환에 위험이 생깁니다.

확인 방법

• 지방세 체납 확인 요청 (집주인에게 요구 가능)
• 관리비 체납 여부 확인 (관리사무소 문의)

📢 전세계약 갱신 시 주의할 점

1. 갱신 통보 시기 엄수

• 반드시 만료 6개월~2개월 전에 통보해야 합니다.
• 기간을 어기면 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.

2. 계약갱신청구권 사용 시 자동 갱신 아님

• 반드시 서면 등으로 의사 표시
• 집주인과 명확히 합의 후 서명 필요

3. 보증금 인상 관련 주의사항

• 계약갱신청구권 행사 시 5% 초과 인상은 무효
• 신규 계약이라면 인상폭에 제한 없음

4. 전세보증금 반환 리스크 대비

• 반환보증 재가입 여부
• 집값 하락, 깡통전세 위험 체크

Tip:
갱신 전 부동산 시세와 경매 낙찰가율 등을 확인하면 좋습니다.

 

📒 전세계약 갱신할 때 체크리스트

✅ 계약갱신청구권 행사 통보
✅ 전세보증금 조정 합의
✅ 확정일자 재발급
✅ 새 계약서 작성
✅ 특약사항 재점검
✅ 건물 상태 점검 및 하자 수리 요구
✅ 보증금 반환보증 가입 여부 확인
✅ 세금 및 관리비 체납 여부 점검

이 모든 과정을 꼼꼼히 확인하면,
전세계약 갱신 후에도
안전하게 거주하고, 보증금을 지킬 수 있습니다.

📌 마무리: 전세계약 갱신은 '새 계약'처럼 꼼꼼하게 준비해야 합니다

 

전세계약 갱신은 단순 연장이 아닙니다.
새로운 계약을 체결하는 것과 다름없습니다.

조금만 소홀하면,
보증금 반환 문제, 하자 분쟁, 보증보험 공백 등
큰 위험에 빠질 수 있습니다.

꼭 필요한 항목을 하나하나 점검하고,
증거를 남기며 신중하게 갱신 절차를 진행하세요.